Les SCPI présentent assurément de nombreux atouts pratiques, pour qui cherche à recevoir des loyers sans avoir à gérer directement les biens. Ce confort se paie : les SCPI ont des frais de gestion élevés, et leurs parts sont peu liquides. Alors, faut-il vraiment y investir son épargne, ou doit-on plutôt se tourner vers d’autres investissements immobiliers ?
Tout va bien sûr dépendre de la performance que l’on espère avoir sur ce type de placement. En un mot : les SCPI sont-elles rentables ? Dans cet article nous allons nous intéresser à leurs performances passées, qui, si elles ne préjugent pas des performances futures, peuvent néanmoins nous enseigner quelques utiles leçons, et nous aider à déterminer des critères de sélection pertinents.
Les performances depuis 1988 peuvent être consultées sur le site de l’IEIF.
Voici l’évolution moyenne du prix d’une part de SCPI, et de la quote-part moyenne de loyers perçus correspondant à cette part :
Ce graphique très instructif nous permet de faire quelques premières constatations :
- Tout d’abord : les SCPI ont très mal résisté à la crise immobilière de 1993. Le prix des parts se sont effondrés jusqu’à être divisé par deux, et ont mis 5 ans pour repartir à la hausse. Les prix atteints avant cette crise n’ont toujours pas été rattrapés 18 ans après.
- En dehors de cette crise, l’appréciation annuelle des parts est relativement stable autour de 5%. Notons toutefois la contre-performance des années 2008 et 2011, dans un contexte de crise économique.
- Le montant des loyers perçus varie lui aussi, à la hausse comme à la baisse : et sa tendance semble dicter celle du prix de la part.
Les SCPI présentent donc une opportunité d’investissement relativement stable dans un contexte de croissance du marché de l’immobilier. En revanche, elles sont très fortement sensible à un retournement de marché : la crise de 1993 les a heurtées de plein fouet, et l’impact fût encore plus marqué sur le marché de l’immobilier lui-même.
Le montant de la quote-part des loyers perçue semble donc être le critère le plus déterminant. Étant donné la vitesse de progression du prix de la part, même dans la décennie 2000-2010, il est clair que la plus-value n’est pas ce qui doit être recherché. D’autant plus que celle-ci sera rognée par les frais de sortie (souvent de l’ordre de 10% de la somme totale) et par les impôts.
Reste le rendement. Soumis pourtant aux mêmes fluctuations, il reste néanmoins toujours compris dans une fourchette intéressante : entre 4 et 7%, selon la date heureuse ou malheureuse de l’achat. Dans une optique très long-terme, pareil rendement est intéressant, et peut constituer un actif de fond de portefeuille, générant sa modeste rente avec régularité.
Revenons à ce graphique, et à ses enseignements. Tentons en particulier de réfléchir à cette question : pourquoi les loyers ont-ils autant baissé en période de crise immobilière ? Et comment peut-on essayer de minimiser ce risque ?
Essayons de fournir quelques éléments d’explications. Les SCPI de rendement sont investies dans deux types d’immobilier : bureaux et commerces. L’immobilier de bureaux, très largement majoritaire, est celui où l’offre est la plus importante. C’est aussi celui qui a également le taux de rotation le plus important. Lors de la crise immobilière des années 90, de nombreuses entreprises ont jugé plus rentable d’acquérir à prix bradé leurs bureaux, ou de renégocier leurs baux. Le taux de vacance des bureaux est alors devenu très élevé, ce qui coûtait énormément aux SCPI : elles devaient supporter seules l’ensemble des charges, et ne pouvait pas revendre les biens sans faire de très forte moins-value… Sans parler bien sûr de l’énorme manque à gagner que représentaient tous ces bureaux vides.
L’immobilier commercial a été beaucoup plus protégé. Il y a plusieurs raisons à cela :
- Les baux commerciaux, déjà, sont beaucoup plus fermes et moins soumis à des renégociations.
- Les locataires, une fois implantés, changent rarement d’emplacement.
- Les locataires rechignent beaucoup moins à prendre en charge les travaux nécessaires : c’est leur image auprès de leurs clients qui est en effet en jeu.
- L’offre est plus limitée pour les bons emplacements (emplacements prime) : centre-ville, etc.
Ainsi les SCPI murs de magasin ont été moins touchées, dans la mesure où ces murs de magasin bénéficiaient d’un excellent emplacement. On trouve ainsi des petites pépites, comme la SCPI Immorente : cette SCPI, pourtant créée juste avant la crise des années 90 (date de création : juillet 1988), a traversé la crise sans que le prix de ses parts ni le montant des loyers distribués ne baissent, bien au contraire : Immorente
Afin de maximiser la sécurisation de son capital ainsi que le montant de sa rente, l’investisseur de long-terme recherchera donc :
- Des SCPI de rendement,
- investies en murs de magasin,
- situés à des emplacements prime
- et dont la qualité de la gérance n’est plus à démontrer.
Et vous, quels sont vos critères d’investissement dans les SCPI ?
Passionné d'investissement et d'indépendance financière, j'ai eu envie de partager dans ce blog mes connaissances et mon expérience pour vous aider à percevoir rapidement des revenus complémentaires fiables, à vie, et qui ne nécessitent aucun travail.