Immobilier en direct ou immobilier papier ?

Un investissement locatif dans l’immobilier est-il un bon moyen de générer une rente ?

L’investissement locatif réunit deux atouts extrêmement importants :

• Protection contre l’inflation : en effet aussi bien la valeur du bien que le loyer généré ont tendance à évoluer sur le long-terme en suivant la courbe de l’inflation.
• Rendement prévisible et élevé : le montant du loyer est en effet connu à l’avance, bien maitrisé, et pour peu que l’achat ait été judicieusement réalisé, le rendement peut s’avérer très intéressant.

À y regarder de près cependant, il manque à l’immobilier physique certains critères essentiels pour qu’il puisse correspondre à notre définition de la rente idéale :

• Tout d’abord, bien souvent un achat immobilier s’accompagne d’un prêt immobilier, ce qui correspond à une stratégie d’enrichissement bien différente de la stratégie d’Objectif Rente.
• Ensuite : une fois l’investissement réalisé, il faut prévoir des frais supplémentaires chaque année : taxe foncière, travaux, etc.
• Et enfin : le temps consacré à l’investissement ne s’arrête pas lors de l’acquisition du bien. Il faut ensuite prévoir du temps pour gérer le bien : trouver des locataires, faire les travaux imprévus, vérifier les paiements et éventuellement gérer les impayés, etc.

Au final un investissement locatif bien souvent augmente notre dépendance à nos autres sources de revenus, et peut se révéler épisodiquement chronophage, source de stress et d’ennuis en tout genre. S’il constitue un moyen d’enrichissement fréquemment utilisé, grâce à l’effet levier du crédit, il ne correspond pas au type d’investissement que nous recherchons.

Pourtant : le marché de l’immobilier reste très attractif pour sa protection contre l’inflation et la constance de ses revenus.

Heureusement, ils existent d’autres façons d’investir sur ce marché.

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et les REIT (Real Estate Investment Trust), ou SIIC (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) en français, sont des sociétés qui achètent et mettent en location tout type de locaux : centres commerciaux, murs de boutiques, bureaux, immobilier résidentiel, entrepôts, centres médicaux, etc. L’investisseur achète une part de ces sociétés, et perçoit régulièrement (souvent tous les trimestres) la quote-part des loyers perçus auquel se soustraient les frais de gestion du parc immobilier.

Ces sociétés foncières permettent d’accéder au marché de l’immobilier, avec des avantages supplémentaires par rapport à l’immobilier en direct :

• Les risques d’impayés ou de vacance des locaux sont dilués sur l’ensemble du parc ; ils n’entraînent que des variations mineures du montant des dividendes distribués.
• Le prix d’une part d’une foncière est bien plus accessible qu’un bien immobilier : quelques centaines d’euros suffisent. Ainsi nul besoin de passer par la case crédit.
• Aucun soucis de gestion : tout est complètement géré par la société de gestion de la foncière, et vous ne vous occupez de rien. Votre seul et unique travail sera de vous intéresser une fois par an au résultat de la foncière, pour vérifier que celle-ci se porte bien, et éventuellement d’aller assister et/ou de voter à l’assemblée générale.

Les foncières correspondent donc parfaitement aux critères d’une rente idéale.

Examinons à présent leurs principaux défauts :

• Le rendement est plus faible qu’un investissement locatif en direct, du fait principalement des frais de gestion.
• Les revenus sont des revenus fonciers et sont imposables à ce titre, par défaut en les intégrant à votre imposition sur le revenu.
• Pour les SCPI : les titres sont relativement peu liquides, et les frais de sortie sont très élevés.

Ces inconvénients paraissent acceptables. Le rendement moins élevé est la contrepartie de la tranquillité de notre stratégie : pas de quête de la performance à l’extrême mais des résultats immédiats et très long-termes. Quant aux frais de sortie élevés pour les SCPI, étant donné notre stratégie de placement très-long terme, ils présentent un avantage : ils sont en effet la contrepartie de frais d’entrée inexistants ! Or ce sont plus ces derniers qui nous impactent et qui impactent la rente escomptée.

En conclusion, les sociétés foncières sont des produits parfaitement adaptés à notre stratégie d’investissement, et nous permettant d’accéder dans des conditions avantageuses au marché de l’immobilier.

Bien sûr, il s’agit de déterminer quand et comment investir dans les foncières. Ce sera l’objet des prochains articles de cette section !

Et vous, que pensez-vous des sociétés foncières ?