Si investir dans la pierre est concret et rassurant, ce n’est pas toujours une bonne opération financière. Rembourser un crédit n’est pas toujours plus intéressant que de payer un loyer. Quant aux prix de l’immobilier, ils ne sont pas condamnés à monter jusqu’à l’infini…
Le bon sens populaire n’est pas toujours de bon conseil en la matière, et de nombreuses fausses vérités circulent. Nous allons examiner dans cet article deux idées reçues maintes fois entendues, y compris dans la presse, pour déterminer si elles correspondent vraiment à une réalité financière.
Première idée reçue : « Payer un loyer c’est verser de l’argent à fonds perdu ; mieux vaut rembourser un crédit et devenir propriétaire. »
Ce raisonnement est bien entendu correct… à condition que les mensualités du crédit soient inférieures ou égales au montant du loyer !
En effet si ce n’est pas le cas, vous pourriez en restant locataire épargner chaque mois la différence entre votre loyer et une hypothétique mensualité de remboursement de crédit. Il s’agit alors de calculer si cette épargne accumulée ne serait pas un meilleur investissement que l’achat de votre résidence. Les résultats d’un tel calcul pourraient bien vous surprendre !
Surtout qu’il ne faut pas oublier les charges incombant au propriétaire : taxe foncière, travaux d’entretien, charges de copropriété supplémentaires… La facture est parfois lourde et ces frais doivent être correctement anticipés pour éviter toute déconvenue désagréable.
Pour comparer d’un point de vue financier ces deux scénarios, achat ou location de votre résidence principale, vous pouvez utiliser cet outil qui va réaliser le calcul pour vous en fonction de vos hypothèses. N’hésitez pas à faire varier ces hypothèses pour déterminer quels sont les principaux facteurs de risque que vous acceptez en choisissant l’un ou l’autre des scénarios.
Seconde idée reçue : « Les prix immobiliers ne peuvent pas descendre, il y a toujours de la demande… surtout à Paris ! »
N’oubliez jamais que l’immobilier subit des cycles économiques comme n’importe quel autre actif !
Ces cycles sont beaucoup plus espacés dans le temps que ceux des cycles boursiers, ce qui fait que la mémoire populaire a tendance à l’oublier après une longue période de hausse.
La dernière crise immobilière française remonte à 1991 : à cette époque, les prix ont brusquement chuté partout en France. Les volumes des ventes étaient quasiment inexistants, et la baisse a continué jusqu’en 1996. Sur cette période, les prix au m² à Paris ont même baissé de 45%. Il a fallu attendre 10 ans pour que les prix reviennent à leurs niveaux d’avant la crise.
Seulement depuis 1996 les prix n’ont cessé d’augmenter, ou de stagner voire de légèrement baisser ces dernières années, mais sans connaître d’effondrement spectaculaire. Et 20 ans de hausse, cela suffit pour estomper le souvenir pourtant brutal de la crise immobilière de 1991.
Voici la courbe de l’évolution des prix de l’immobilier à Paris depuis 80 ans, corrigés de l’inflation.
Sources : INSEE, Chambre des Notaires de Paris, France-Inflation, CGEDD
La tendance à long-terme des prix est clairement croissante, mais le parcours est lui plus chaotique. Selon vos convictions, vous en déduirez peut-être que l’immobilier monte sur le long-terme et va continuer à progresser, ou au contraire que la forte hausse de ces 20 dernières années ressemble à s’y méprendre à un haut de cycle.
Toutefois, aucune de ces convictions ne vous donnera de certitudes. L’immobilier est un actif économique soumis à des cycles, et investir dans ce secteur doit se faire en connaissance de cause et en acceptant les risques.
Dans les deux cas, il s’agit donc de nuancer ces idées reçues pour bien comprendre les réalités financières sur lesquelles elles reposent – ou ne reposent pas. Dans le cadre d’une réflexion autour de l’achat de votre résidence principale, n’hésitez à utiliser et à abuser de l’outil « Acheter ou louer votre résidence principale » en faisant varier vos hypothèses de départ.
N’oubliez pas qu’il existe d’autres façons d’investir votre épargne : dans les foncières cotées, les SCPI, les actions à dividendes croissants… Et que ces investissements sont aussi un moyen de sécuriser votre avenir financier en vous constituant un portefeuille de rentes et en diversifiant votre patrimoine.
Passionné d'investissement et d'indépendance financière, j'ai eu envie de partager dans ce blog mes connaissances et mon expérience pour vous aider à percevoir rapidement des revenus complémentaires fiables, à vie, et qui ne nécessitent aucun travail.
Merci pour cet article trés instructif
tout comme l’ensemble de votre blog d’ailleur. J’en ai appris beaucoup !
C’est donc avec plaisir que je continuerai de vous lire !
A bientot, Gaetan.
Merci Gaetan pour ce sympathique commentaire ! C’est très encourageant 🙂
Etudiante en finance, je souhaite vous remercier pour votre site. Il est juste excellent. Je prends beaucoup de plaisir à le lire c’est très très bien expliqué !
Merci beaucoup !
C’est très gentil, et très encourageant 🙂
Bonne chance pour vos études !
Ce n’est que maintenant que je tombe sur cet article, mais je suis tout de même content d’avoir atterri là-dessus. Je le trouve intéressant et instructif, merci pour les infos.
Je pense que louer est comme verser une rente au propriétaire. Quand on ne peut pas devenir propriétaire, cela risque de durer toute une vie. Donc, il vaut mieux investir dans l’immobilier, louer c’est trop cher.
Bonjour Christophe, je suis tout à fait d’accord avec votre point de vue. Les gens sous-estiment les coûts et risques liés au fait de détenir un actif immobilier. Ils oublient aussi que détenir une hypothèque les soumet à un effet de levier important. Un hausse du taux hypothécaire de 2% agit comme un levier sur le paiement que le propriétaire doit faire. En effet, 2% de 300,000$ d’hypothèque représente par exemple plus de 500$ par mois de plus à payer. Le paiement que l’individu fait ne sera donc pas majoré de 2% comme plusieurs le croient. Ainsi un acheteur prudent devrait tenir compte des taux hypothécaires historiquement bas non pas pour payer plus cher pour une maison qu’autrement il n’aurait pas les moyens de se payer mais plutôt pour tenter de contrôler le plus possible son coût d’achat en faisant ses calculs avec des taux « normaux » (5-6%) et même en profiter pour rembourser beaucoup de capital pendant de c’est facile de le faire. Un jour ou l’autre, les taux repartiront à la hausse et certains se sentiront étranglés par leur maison qui perdra de la valeur ou dont la valeur stagnera en plus d’avoir à subir des paiements exhorbitants.
Bonne journée
Très franchement, ces idées reçues, je les avais toujours en tête jusqu’à présent. Je ne suis pourtant pas convaincu qu’il vaille mieux payer un loyer que devenir propriétaire. On n’est pas obligé de prendre un crédit pour acheter une maison. Je pense qu’économiser petit à petit jusqu’à rassembler le prix d’une maison serait une bonne idée aussi.
Merci pour le site, je le découvre à l’instant, vraiment très bien !
Votre site est très intéressant. Merci beaucoup