Vaut-il mieux acheter sa résidence principale ou la louer et épargner la différence ?
Cet outil va vous permettre de calculer la différence entre les deux scénarios… d’un point de vue financier uniquement !
Résultats
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Détails des calculs
Dans le scénario achat de votre résidence principale, le montant du crédit est calculé comme la différence entre la valeur du logement à acquérir augmentée des frais de notaire et le montant de votre apport personnel. Les mensualités sont ensuite calculées en fonction du taux d’intérêt global, c’est-à-dire assurance incluse, et de la durée du prêt.
Les frais mensuels de ce scénario sont la somme d’une mensualité et des charges mensuelles. Ces charges sont revalorisées chaque année pour suivre l’inflation. La taxe foncière doit être ajoutée aux charges afin d’avoir une estimation complète des frais, ainsi que les provisions pour travaux et pour tout autre frais à la charge du propriétaire et non d’un éventuel locataire.
Dans le scénario où vous louez votre domicile principal, les loyers sont revalorisés chaque année en fonction du taux de revalorisation choisi. L’apport personnel est dans ce scénario converti en épargne initiale, qui est par la suite revalorisée chaque année selon le taux de rendement de l’épargne.
Chaque mois : si le loyer dû dans le scénario location est inférieur aux frais mensuels dans le scénario achat, la différence est considérée comme épargnée dans le scénario location et revalorisée ensuite chaque année selon le taux de rendement de l’épargne. Dans le cas inverse, c’est-à-dire si les frais mensuels du scénario d’achat sont supérieurs au loyer du scénario location, la différence est cette fois considérée comme épargnée dans le scénario d’achat, et revalorisée annuellement selon le taux de rendement de l’épargne.
De cette façon les flux de trésorerie sont identiques entre les deux scénarios :
- Le même montant est utilisé au début : que ce soit comme apport personnel ou comme épargne initiale ;
- Chaque mois la même somme est utilisée : que ce soit pour rembourser le crédit, payer les charges et éventuellement épargner ou pour payer le loyer et éventuellement épargner.
Le capital acquis est calculé dans le scénario d’achat comme la somme de la valeur du bien immobilier revalorisée selon le taux de revalorisation du bien et de l’épargne supplémentaire éventuelle revalorisée. Sont ensuite déduis les éventuels frais de revente du bien, auquel on peut également ajouter des frais de remboursement anticipé du crédit s’il en existe. Le montant du crédit restant à rembourser est également déduis du capital acquis.
Dans le scénario de location, seule l’épargne revalorisée constitue le capital acquis.
La différence entre ces deux montants détermine quel est le scénario le plus avantageux d’un point de vue financier à condition bien sûr que les hypothèses prises s’avèrent être exactes.
Cette différence est actualisée selon le taux d’inflation pour ramener son montant en euro d’aujourd’hui. Enfin l’inflation fait varier le pouvoir d’achat de la monnaie, ce qui fait qu’un euro dans 10 ans n’a pas la même valeur en pouvoir d’achat qu’un euro aujourd’hui. Ainsi le montant actualisé, c’est-à-dire corrigé de l’inflation, permet de mieux se rendre compte de la valeur du gain espéré.
Quelles hypothèses prendre ?
Le résultat est complètement dépendant des hypothèses choisies, aussi est-il important de choisir des hypothèses réalistes pour avoir un résultat intéressant. Si vos hypothèses de départ sont mauvaises, le résultat de cet outil n’aura aucune valeur.
Voici quelques sources que vous pouvez consulter afin de formuler des hypothèses réalistes :
- Prix immobilier : les prix au m² constatés par les notaires partout en France sont disponibles sur MeilleursAgents.com.
- Taux immobilier pour le crédit : les taux constatés sont disponibles sur MeilleurTaux.com. N’oubliez pas de rajouter le taux de l’assurance, souvent de l’ordre de 0.25%.
- Taux d’inflation : l’historique de ce taux est disponible sur le site de l’INSEE. D’autre part il est à noter que la Banque Centrale Européenne a pour objectif de maintenir un taux d’inflation « au-dessous, mais à un niveau proche, de 2 %, sur le moyen terme ».
- Taux de revalorisation des loyers : le taux légal est basé sur l’Indice de Référence des Loyers, dont vous pouvez consulter l’historique sur le site de l’INSEE.
- Taux de revalorisation du bien immobilier : de nombreuses informations et sources de données sur l’historique des prix immobilier sont référencées sur le site du CGEDD.
Quelques considérations supplémentaires
Cette simulation se base entièrement sur vos hypothèses de départ. N’hésitez pas à les faire varier pour constater leurs impacts sur le résultat. Ces variations vous permettront de vous rendre compte de la sensibilité de votre résultat à vos hypothèses, et de comprendre quelles sont les hypothèses déterminantes.
Cet outil ne fournit qu’un calcul financier, mais l’achat (ou non) d’une résidence principale doit prendre en compte de nombreux autres facteurs. Voici quelques pistes de réflexions supplémentaires citées à titre d’exemple :
- L’immobilier a souvent un côté affectif et rassurant.
- La contrainte des mensualités du prêt permet de s’astreindre à une discipline financière, ce qui peut être plus difficile lorsque l’on est en location : or si dans le scénario location la différence n’est pas épargnée le résultat calculé par cet outil est faux.
- Cette même contrainte fait également courir un risque important en cas de difficultés financières passagères, les mensualités devant être payées.
- L’achat d’un logement restreint la souplesse sur l’emplacement géographique et sur la taille du logement.
- La location du logement principal induit une certaine précarité du fait que le bail peut ne pas être reconduit à l’échéance par le propriétaire.